Mua bán đất bằng giấy tờ viết tay có bị vô hiệu không?

Để xác định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tờ viết tay có hiệu lực hay không, phải chia làm hai giai đoạn:

Giai đoạn 1: Từ ngày 01/7/2014 (thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực) đến nay.

Điểm a, khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Khoản 2, Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.

(ảnh minh họa: mua bán đất bằng giấy tờ viết tay có bị vô hiệu không)

Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải lập hợp đồng có công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã. Trường hợp các bên chỉ lập giấy tờ mua bán viết tay mà không có công chứng hoặc chứng thực thì giao dịch này sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ điều kiện về mặt hình thức, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, khoản 2, Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về trường hợp giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức nhưng không bị vô hiệu:

“2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Theo đó, trường hợp các bên có giấy tờ mua bán viết tay, không có công chứng, chứng thực thì giao dịch đó không có hiệu lực, trừ trường hợp bên mua đã thanh toán cho bên bán 2/3 giá trị giao dịch (thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ) thì một trong hai bên có quyền yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Giai đoạn 2: Từ trước 01/7/2014.

Khoản 1, Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017 quy định:

Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

- Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.

Như vậy, nếu đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 thì khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật (không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực). Để được cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất phải có đủ điều kiện theo từng trường hợp đất có giấy tờ và đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định trên.

Trên đây là tư vấn của Luật Huy Thành về vấn đề hợp đồng mua bán đất viết tay có hiệu lực pháp luật không? để Quý Khách hàng tham khảo. Các vấn đề khác cần tham vấn hoặc hỗ trợ pháp lý, đề nghị Quý Khách hàng liên hệ với Luật Huy Thành qua Tổng đài tư vấn pháp luật miễn phí 1900 6179 hoặc qua mobile để yêu cầu dịch vụ của Luật sư Nguyễn Văn Thành - Luật sư Giỏi tại Hà Nội.

Bạn tham khảo bài viết liên quan TẠI ĐÂY.