Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để được vay tiền có bị vô hiệu không?

Tình huống:

Chào Luật sư, vừa qua tôi thực hiện kinh doanh thua lỗ nên cần một số tiền lớn để trang trải các chi phí. Tuy nhiên thủ tục vay vốn ngân hàng thực hiện rất lâu, do đó tôi đã lựa chọn đi vay ngoài với số tiền 300 triệu đồng. Tôi được người quen giới thiệu gặp anh A để vay tiền.

Khi hai bên gặp mặt trao đổi, anh A đồng ý cho tôi vay 300 triệu trong thời hạn 6 tháng với điều kiện tôi phải thực hiện biện pháp bảo đảm bằng cách chuyện nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất tôi đang có nhà ở tại xã X. Anh A hứa rằng khi hết 6 tháng nếu tôi thanh toán cả gốc và lãi cho anh ấy thì anh A sẽ thực hiện chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất cho tôi.

Anh A nói với tôi là phải đến Văn phòng công chứng để lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, còn Giấy vay tiền sẽ viết tay.

Tôi khá phân vân liệu khi thực hiện hoạt động vay như vậy tôi có gặp rủi ro gì không? Nếu hết thời hạn vay mà anh A không thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại cho tôi thì tôi phải làm như thế nào?

(Ảnh minh họa: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất để vay tiền)

Luật sư tư vấn:

Chào Quý Anh/Chị, về vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm cho khoản vay mà Anh/Chị vướng mắc, Luật Huy Thành xin được tư vấn như sau:

Hiện nay, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện vay tiền diễn ra rất phổ biến. Lợi dụng lúc người vay rơi vào khó khăn, cần tiền gấp nên rất nhiều đối tượng đã đưa ra điều kiện là người vay phải làm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì mới cho vay tiền. Với lời hứa là sau khi người vay trả tiền xong thì bên cho vay sẽ làm thủ tục chuyển nhượng lại cho bên vay.

Về bản chất Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được xem là “Hợp đồng giả cách” – Cụ thể là hợp đồng nhằm che dấu một giao dịch khác.

Thứ nhất, Đối với hợp đồng vay tài sản:

Theo quy định điều 463 Bộ Luật Dân sự 2015:

 “Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. 

Chủ thể tham gia cho vay tài sản (trên thực tế chủ yếu là vay tiền) có thể là cá nhân hoặc tổ chức, hình thức hợp đồng vay có thể bằng văn bản hoặc thỏa thuận bằng miệng (pháp luật không hạn chế hình thức hợp đồng), lãi suất trong hợp đồng vay theo sự thỏa thuận của các bên.

Như vậy đối với hoạt động cho vay trên là đúng quy định của pháp luật.

Thứ hai, đối với Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ:

Xét một cách độc lập thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà anh/chị và bên cho vay tiến hành ký kết có công chứng sẽ có hiệu lực. Vì đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại điều 116 Bộ Luật Dân sự điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự :

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: 

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

 c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.”

Tuy nhiên xét tổng thể việc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với quan hệ hợp đồng vay tài sản trong trường hợp này thì  hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị vô hiệu do yếu tố giả tạo bởi Theo quy định tại điều 124 Bộ Luật Dân Sự giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo: 

“Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này”. 

Như vậy nếu xảy ra tranh chấp, hợp đồng chuyển nhượng mặc dù đảm bảo về mặt hình thức nhưng vẫn sẽ bị tuyên vô hiệu do giả tạo.

Do vậy, Quý Anh/Chị cần thận trọng khi quyết định thực hiện giao dịch này, bởi vì rủi ro rất cao.

Trên đây là một số tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất để vay tiền để Quý Anh/Chị tham khảo. Các vấn đề khác cần tham vấn, đề nghị Quý Khách hàng liên hệ với Luật Huy Thành qua Tổng đài tư vấn pháp luật miễn phí 19006179 hoặc yêu cầu dịch vụ hỗ trợ pháp lý gọi 19006179 gặp Luật sư Nguyễn Văn Thành - Luật sư Giỏi tại Hà Nội.

Bạn tham khảo bài viết liên quan TẠI ĐÂY.