Những hiểu lầm khi thực hiện thế chấp đất

Chào bạn, về vấn đề Những lầm tưởng khi thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng mà bạn đang thắc mắc. Tổng đài tư vấn miễn phí Luật Huy Thành xin tư vấn cho bạn như sau:

Nhầm lẫn thứ 1: khi vi phạm nghĩa vụ, bên nhận thế chấp chỉ xử lý đất mà không xử lý nhà.

Khoản 1 Điều 325 Bộ luật dân sự 2015 quy định về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất như sau:

“1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, nếu bạn được xác định là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Ngân hàng có quyền khởi kiện và cơ quan thi hành án có quyền kê biên tài sản gắn liền với đất là căn nhà của bạn để xử lý theo quy định, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Nhầm lẫn thứ 2: bên thế chấp không được bán, tặng cho tài sản là đất đang thế chấp tại ngân hàng.

(Ảnh minh họa: Những hiểu lầm khi thực hiện thế chấp đất)

Theo Khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự  2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:

“8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”

Khoản 4, khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:

“4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”

Như vậy, bên thế chấp vẫn được quyền bán, tặng cho nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng, nếu được bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý.

Nhầm lẫn thứ 3: người mua nhà đất đang được thế chấp tại ngân hàng của bên bảo đảm, thì mặc nhiên sẽ trở thành bên thế chấp.

Theo Khoản 2 Điều 7 Nghị định 21/2021 quy định về quyền truy đòi tài sản bảo đảm như sau:

“2. Quyền truy đòi của bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm không áp dụng đối với tài sản sau đây:

a) Tài sản bảo đảm đã được bán, được chuyển nhượng hoặc đã được chuyển giao khác về quyền sở hữu do có sự đồng ý của bên nhận bảo đảm và không được tiếp tục dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận;

b) Tài sản thế chấp được bán, được thay thế hoặc được trao đổi theo quy định tại khoản 4 Điều 321 của Bộ luật Dân sự;

c) Tài sản bảo đảm không còn hoặc bị thay thế bằng tài sản khác quy định tại Điều 21 Nghị định này;

d) Trường hợp khác theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.”

Như vậy, trường hợp tại thời điểm ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp bán mảnh đất, đồng thời các bên (ngân hàng, bên thế chấp, bên mua nhà) thỏa thuận về việc không tiếp tục sử dụng mảnh đất làm tài sản bảo đảm và tiến hành xóa đăng ký biện pháp bảo đảm. Lúc này, bên mua nhà trở thành chủ sở hữu của mảnh đất và không trở thành bên thế chấp. Bên thế chấp vẫn có nghĩa vụ trả nợ ngân hàng và phải sử dụng tài sản khác để thế chấp cho khoản nợ đó.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về vấn đề Những hiểu lầm phổ biến về thế chấp đất để Quý Khách hàng tham khảo. Các vấn đề khác cần tham vấn, đề nghị Quý Khách hàng liên hệ với Luật Huy Thành qua Tổng đài tư vấn pháp luật miễn phí 19006179 hoặc yêu cầu dịch vụ hỗ trợ pháp lý gọi 19006179 gặp Luật sư Nguyễn Văn Thành – Luật sư Giỏi tại Hà Nội.

Bạn tham khảo bài viết liên quan TẠI ĐÂY.